Когда не знание не освобождает от ответственности. Заблуждения при уплате налогов на продажу недвижимости
При продаже любой недвижимости продавец зачастую обязан заплатить налог с полученного им дохода. Согласно законодательству РФ, налог на доходы с физических лиц (далее НДФЛ) – 13% для налоговых резидентов и 30% для нерезидентов. Существуют исключения, но продавец, не зная законов, допускает ошибки, которые дорого ему обходится. Чтобы не попасть на удочку налоговой, рассмотрим несколько особенностей продажи квадратных метров.
Досрочная продажа
При продаже, в первую очередь, нужно учесть время владения недвижимостью. Согласно Налоговому кодексу РФ (далее НК РФ), минимальный придельный срок владения квартирой составляет 5 лет (в случае продаже единственного или унаследованного жилья – 3 года). По истечении указанного срока налог при продаже платить не нужно. Срок владения недвижимостью определяется:
с момента регистрации перехода в собственность;
со дня открытия наследственного дела (смерти наследодателя);
со дня выплаты кооперативного пая или подписания акта передачи;
с даты полной оплаты ДДУ.
Если срок еще не прошел, можно уменьшить налогооблагаемый доход на сумму имущественного налогового вычета или на сумму понесенных на
приобретение недвижимости расходов. Два варианта
Согласно законодательству РФ, цена недвижимости по договору купли-продажи (далее ДКП) не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта, в противном случае за налогооблагаемую базу государство возьмет более высокий процент. Нюанс: согласно ст. 220, п. 2.1. НК РФ если от налогооблагаемой базы можно отнять расходы 1 млн. рос. руб. – налогом такая недвижимость не облагается. Если же расходы по приобретению можно документально
подтвердить и вычесть из налогооблагаемой базы – налог взымается с разницы
между данными суммами. Путаница в расходах. Это одна из распространенных ошибок. Рассуждения приблизительно таковы: «У меня встречная покупка. Я покупаю квартиру дороже – в другой локации, а соответственно у меня отсутствует прибыль и увеличивается расход. Налога не будет!» Но проходит год, и налоговая радует владельца новых апартаментов штрафом и уплатой НДФЛ.
Ошибка продавца в том, что он не разделяет понятие «продажа» и «покупка» - это 2 разных юридических действия. В расходы по проданной
квартире можно включать только те, которые были по приобретению квартиры, которую желаете продать. Плата настигает всех. Помимо всего вышеперечисленного, оплата налога настигает не только продавца, но и покупателя недвижимости. Об этом не нужно забывать. И в заключении: платят налог все, даже пенсионеры и малые дети. Поэтому выясняйте все заранее и будьте внимательны во время процедуры продажи!