Проверка юридической чистоты квартиры
Этапы проверки юридической чистоты квартиры:
1. Проверьте продавца.
Лучше не начинать оформлять сделку купли-продажи недвижимости без предварительной проверки продавца. Внимательно
изучите паспорт и убедитесь, что он подлинный. В случае появления сомнений – заходите на сайт Управления по вопросам миграции РФ, на нём достаточно ввести серию и номер документа для проверки https://xn--b1aew.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B...
Сложнее дело обстоит если от имени собственника недвижимости всеми процессами занимается доверенное лицо. Любые
сделки с доверенными лицами имеют дополнительные риски, в связи с этим обязательно изучите доверенность. В любой доверенности должно быть указано какими правами наделён представитель, может ли он подписывать договор и принимать деньги к оплате, или только вести переговоры, а сам договор должен быть подписан хозяином квартиры.
Наличие водительских прав у владельца квартиры – это хороший знак, так как это гарантирует, что он не состоит в наркологическом или невродиспансере. Также рекомендуем пообщаться с соседями и узнать их мнение о продавце
2. Проверьте правоустанавливающие документы на квартиру.
Убедившись, что продавец реальный существующий человек, важно подтвердить, что он имеет право на куплю-продажу имущества. Первый документ который даёт подобные права – свидетельство о государственной регистрации. Если собственник вступил в права владения недвижимостью после 15 июля 2016 года, то свидетельство показать он не сможет, так как выдачу этих документов в России отменили.
Сегодня подтвердить право собственности на квартиру может выписка из Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним «ЕГРП». Такой документ обязательно должен быть у хозяина недвижимости.
ЕГРП отражает полную информацию о недвижимости с 1998 году. В нём покупатель может узнать к кому переходила
квартира в собственность, и были ли на неё наложены запреты или аресты. Если в ЕГРП нет информации об
объекте недвижимости, это говорит о её юридической чистоте (не было сделок купли-продажи с момента приватизации)
Обязательно проверьте документы, на основании которых Вы получите в собственность имущество:
- акт приватизации;
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор мены;
- свидетельство о наследстве.
3. Проверьте зарегистрированных в квартире жильцов.
Внимательно изучите выписку из домовой книги, её обязательно получает владелец перед продажей. В ней будет
указано кто был зарегистрирован в квартире и затем выписался, в случае смерти жильца указывается номер свидетельства о смерти а также дата его выдачи. В случае если жилец попал в Тюрьму или армию, это также отображается в выписке из
домовой книги. Больше всего проблем бывает, если в квартире прописаны дети не достигшие 18 лет, так как для выписки ребёнка из квартиры необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Если в квартире часто менялись собственники, или снимались с учета жильцы, которые больше не зарегистрировались по новому адресу, то это повод для особого внимания. Временная выписка жильцов, тоже должна настораживать покупателя.
4. Проверьте состояние квартиры.
Обязательно убедитесь, что в квартире не происходило незаконных перепланировок – запросите у владельца
документы из БТИ. Так как любые изменения в квартире должны согласовываться с Бюро технической инвентаризации.
Когда сделка купли-продажи может быть признана незаконной?
Даже при тщательной проверки чистоты квартиры, могут возникнуть споры которые необходимо будет решать в суде.
При каких обстоятельствах Суд имеет право признать сделку незаконной:
- сделка купли-продажи совершена с грубыми нарушениями действующего законодательства;
- продавец признан недееспособным или ограниченно дееспособным;
- доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи превысило свои полномочия;
- сделка совершена несовершеннолетним лицом без согласия родителей, опекунов или органов опеки;
- доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи действовало по доверенности, оформленной с ошибками;
- купля-продажа совершена под угрозами и давлением со стороны продавца или третьих лиц;
- ущемлены права нуждающихся в опеке граждан.